Bangkok.com.ua
15.11.2015

Недвижимость Таиланда.

Недвижимость в Тайланде

Недвижимость в Тайланде - популярный объект для инвестиций, пользующийся огромным спросом у граждан Украины, России и других стран. Возрастающая тенденция покупать недвижимость за рубежом привела к множеству вопросов по недвижимости в Таиланде, ответы на некоторые из них мы обнаружили на сайтах и форумах, просмотрев не один десяток страниц. А уж сколько противоречивых мнений там понамешано... Итак, пожалуй начнём…

Где и у кого лучше покупать недвижимость?

Зависит от того, что за недвижимость вы хотите купить, и что с ней собираетесь делать. Для простоты рассмотрения, представим, что купить вы хотите квартиру или дом, не в глуши, но в то же время в ликвидном месте; собираетесь не только там сами жить, но и смотреть, как недвижимость растёт в цене, и заодно сдавать её кому-то в то время, пока вас нет дома:). В этих случаях, четыре основные локации для покупки недвижимости в Таиланде: 1 - Пхукет, 2 - Паттая, 3 - Самуи, 4 - Хуа-Хин. Максимально кратко о каждой из локаций …
Пхукет - Часовой перелет из Бангкока в юго-западном направлении - и Вы попадаете на о. Пхукет - жемчужину южного Таиланда в Индийском океане. Удивительной красоты местная природа, покрытые буйной тропической растительностью холмы с потрясающими видами на скалистые бухты и белоснежные пляжи, лазурная чистота Андаманского моря, разнообразие отелей и хорошее транспортное сообщение с материком, - все это из года в год влечет сюда большое количество отдыхающих. Помимо комфортного отдыха с прекрасными пляжами, Вы можете ознакомиться с древней архитектурой города Пхукет, выполненной в китайско-португальском стиле, посетить аквариум Национального парка морских исследований или ферму морского жемчуга. Для любителей путешествий будут интересны поездки на острова Пи-Пи или бухту Пханг-Нга с их нетронутыми пляжами и морем, а так же обилием скалистых островков, гордо возвышающихся над светло-голубой морской гладью. Это курорт, предлагающий максимум именно морских “опций” - здесь наибольшее количество разных пляжей, развитая инфраструктура, национальные парки рядом, небольшие островки для вылазок на катерах. Пхукет - это многонациональный остров, очень контрастный, где всегда можно найти место по душе.
Паттайя - главный курорт, принесший Тайланду славу "Туристической Мекки", принимающий до одного миллиона туристов в год. Солнечный климат Паттайи, песчаные пляжи, прозрачная вода - лучшие условия для отдыха у моря. Скутер, серфинг, водные лыжи, прогулки на катере и морская рыбалка, подводное плавание с аквалангом, точечный тайский массаж прямо на пляже - сделайте только выбор и Ваше желание будет исполнено по весьма умеренным ценам. Те, кто не равнодушен к прогулкам по магазинам, найдут здесь огромный выбор шелка, кораллов, драгоценных камней и ювелирных изделий.
Самуи - Остров Самуи находится в Сиамском заливе в 35 км от побережья на юге Таиланда в провинции Сурат Тани. Ширина острова - 21 км, длина - 25 км. Остров имеет свой собственный аэропорт, связанный воздушным сообщением с Бангкоком. Из материкового города Сурат Тхани сюда ходит паром. На Самуи можно попасть на самолете из Бангкока, Пукета и Паттайи. Перелет длится около 40-50 минут. Есть так же рейсы Самуи-Сингапур. На Самуи официально запрещено любое строительство выше пальм, поэтому здания отелей здесь невысокие (2-3 этажа) или бунгального типа. Бунгало составляют 80% жилого фонда всех отелей на острове. Туристической зоной острова принято считать восточное побережье - пляж Чавенг и юго-восточное - пляж Ламай.
Хуа-Хин - Курорт Хуа Хин, находится по другую сторону залива от Паттаи. Хуа Хин так же хорошо известен своим пляжем, отгороженным от небольшого рыбацкого поселка небольшой скалой. Пляж простирается на три километра на юг - вплоть до буддистских храмов. Хуа Хин больше, чем Ча-ам, и считается самым старинным курортом Таиланда. Небольшая рыбацкая деревушка стала известна на всю страну после того, как король Рама VII построил здесь свой летний дворец. Находясь здесь, Вы имеете уникальную возможность обследовать живописное побережье. К югу от Хуа Хина находятся многочисленные живописные пещеры и небольшие рыбацкие деревушки. Вы также можете отправиться в национальный парк Сам Рой Йот, что в переводе означает "гора трех вершин". Размеренный, семейный отдых общепризнанного “королевского” курорта (официальная королевская резиденция для отдыха семьи Его Величества находится именно в Хуа-Хине).

Исходя из этой минимальной информации, можно начать подбирать агентство недвижимости. Рекомендуем обращаться сразу в тайские агентства, тогда не нужно переплачивать нашим посредникам. Из-за большого спроса на недвижимость у россиян, почти каждое тайское агентство имеет русскоязычный персонал.

Кто оплачивает услуги агентства недвижимости в Тайланде?

Оплату услуг агентства недвижимости в Таиланде всегда оплачивает продавец, как на вторичном рынке, так и у застройщиков. Не стоит иметь дел с агентством недвижимости которое попросит оплату за показ объектов или за любые другие услуги связанные с покупкой жилья, это говорит о недобросовестности.

Договор на приобретение недвижимости оформляется на русском и английском языках, однако юридической силой наделена только английская версия договора. Договор купли-продажи должен содержать информацию о продавце, объекте, покупателе, информацию о порядке оплаты и передачи объекта, стоимости объекта (может не совпадать с реальной), а также сроках, на который заключен договор.

Сколько в среднем стоит квартира в Тае?

Разброс цен на вторичное жильё очень велик, на общепризнанных курортах, на данный момент (конец 2012) квартиру на острове Пхукет можно приобрести за сумму начиная от $35.000 USD, стоимость квартир в Паттайе от 25 000 долларов, а самое элитное и дорогое жильё продается по $3 000 000 USD.

Застройщики ориентируются на тайцев приобретающих кондоминиумы в ценовом диапазоне от $65 до $200 USD, примерно по $1000 USD за квадратный метр в центральных районах, и начинаются от $2700 USD за квадратный метр в прибрежной зоне. Для иностранцев ищущих апартаменты, как правило предлагают таунхаусы (комплексы малоэтажных домов, совмещённых друг с другом боковыми стенами) на популярных курортах Тайланда, стоимостью свыше $200 USD. Средняя цена жилья на побережье, метражом от 100 квадратных метров - около $150 000 USD.

Как оплатить недвижимость в Таиланде?

Вопрос очень животрепещущий, поэтому поместил его на почётное второе место). Для начала - чем ну никак не оплачивается недвижимость в Таиланде - так это кредитной картой. Во многом потому, что существует ограничение по снимаемой сумме (как правило, это 20.000 бат, хотя лимит может быть увеличен).

Оплатить покупку квартиры, или дома в Тае, можно наличными, переводом на банковский счёт из-за границы, или внутри страны. Чаще всего покупатели предпочитают привозить из СНГ (или России) тревел-чеки Америкэн Экспресс, или другие, и затем в банке, обменивать их на наличные. Лучше всего при этом - открыть счёт в этом же банке (на данный момент без разрешения на работу счета открывает Kasikorn Bank), и положить деньги на свежеоткрытый счёт. При этом - важный момент - вам необходимо взять справку в банке о том, что деньги поступили из-за границы, в целях покупки недвижимости в Таиланде. Данная справка (ранее Tor Thor 3, сейчас - Foreign Exchange Transaction, или FET) вам в дальнейшем понадобится в Лэнд Офисе (земельном департаменте - гос. структуре, где оформляется сделка о покупке). Не забывайте о том, что информация обо всех обменянных на трэвел-чеки суммах, более 20000$ (уточняйте сумму в обновлениях закона “О противодействии легализации доходов полученных преступным путем”) декларируется банком в Комитет Финансового Мониторинга - поэтому, в каком количестве банков покупать трэвел-чеки, и на какую сумму, решайте сами, в зависимости от характера именно ваших финансов:). Сразу забирать деньги, полученные с обмена чеков, из банка не рекомендуется - банк в этом случае может не выдать необходимую вам справку, да и просто, ходить с большой суммой денег по улицам - не самое лучшее развлечение.

Идеальный вариант - это оплата переводом из банка (с вашего, недавно открытого счёта) на счёт застройщика. Конечно, существуют варианты оплаты и из-за границы (например, с оффшорного счёта, принадлежащего вам, на оффшорный счёт застройщика), это тоже неплохие варианты, но в силу их неподконтрольности тайским властям, у вас может быть проблема при вывозе денег, в случае, если вы своё жильё решите продать. Посудите сами - ведь вы оплатили (к примеру) с оффшора на оффшор, следовательно, деньги в Тайланд формально не поступили вообще - а значит, нет и справки о том, что данная сумма пришла на покупку жилья. Следовательно, при продаже жилья вывоз суммы вам никто не гарантирует - ибо “откуда денежки”?:)

Самый, на мой взгляд, неудачный способ - это оплата квартиры переводом с вашего, собственного счёта, на счёт застройщика в Таиланде - ибо в этом случае ваш перевод надёжно “засвечивается” в соответствующих структурах. Особенно, если вы при этом решите перевести деньги на свой, собственный счёт, то вам необходимо будет задекларировать его наличие, поскольку по закону, любой гражданин РФ или Украины должен уведомить государство об открытии счёта за границей. Следовательно, самые оптимальные варианты - перечисленные чуть выше, это трэвел-чеки, или оффшор. В случае, если вы вдруг приехали с наличностью, то вы можете положить её в тайский банк, и также попросить справку о поступлении денег из-за границы - в большинстве случаев вам её дадут… Чуть не забыл об ещё одном, экзотическом способе переправки денег - это перевод без открытия счёта в ваш банк, или банк застройщика. Но и здесь не следует забывать, что суммы, как правило, также ограничены, за пределами ограничений о вашем переводе сообщается в валютный контроль.

Можно ли купить квартиру в кредит или с рассрочкой платежа?

Обладателям туристической визы, кредит не предоставляется. Чтобы оформить в банке Тайланда кредит, необходимо соблюсти несколько условий. При наличии рабочей визы и положительной банковской истории оформить кредит под залог имущества вполне возможно. Ипотечный кредит выдают под 8% годовых.

Альтернатвой ипотечному кредиту является рассрочка. Рассрочка доступна в случае покупки первичного жилья от строительной организации. Как правило это еще строящееся жилье. Каждая строительная организация предлагает рассрочку на своих собственных условиях, с учетом особенностей проекта. Вторичное жилье в Тайланде обычно не предполагает рассрочку.

Каковы гарантии для владельца недвижимости?

Исключительно важный вопрос - всем хочется иметь гарантии того, что собственность в Таиланде останется именно их собственностью, а не государства, или кого-либо ещё. В случае с покупкой квартиры в Таиланде всё просто: если вы купили квартиру из иностранной квоты (квота квартира для иностранцев в любом проекте, имеющем статус кондоминиума - 49%), то вы - полноправный собственник, имеющий как документ, подтверждающий право собственности (Chanote Deed), так и свидетельство на квартиру (Tabien Baan), “синюю книжечку”. В случае с домом, или офисным зданием всё сложнее - вы должны открыть компанию, на которую затем и приобрести недвижимость. Гарантией вашего права собственности в этом плане будет - привилегированная акция, дающая приоритетное право голоса, возможность заложить приобретённую собственность самому себе (каким образом вступить во владение в случае “срабатывания” закладной - это уже другой вопрос, главное - сам факт гарантии), а также подписанный отказ тайских акционеров от любых претензий на имущество компании. Данные бумаги просто хранятся в вашем сейфе, или вашего адвоката, обеспечивая многоступенчатую защиту от каких-либо махинаций. Чуть не забыл добавить - в компании, по тайскому законодательству, должно быть не менее 51% тайцев, однако вышеуказанные меры позволяют оградить вас от теоретического посягательства недобросовестных акционеров на вашу собственность.

Отдельного разъяснения стоит термин “Usufruct” - это пожизненное право пользования всем, что расположено на земле. В случае, если вы не покупаете виллу, или дом, а оформляете в долгосрочную аренду, на 30+30 лет, с правом продления, данное право, в случае оформления его, защищает ваши права в случае, если тот, кто оформил право аренды, вдруг захочет дом продать. Сделать он этого не сможет, поскольку у вас - права пользования, и желание продать дом вступает в конфликт с оформленным “Usufruct”. Таким образом, в случае, если дом в Тайланде вы не покупаете на компанию, а оформляете на себя, в аренду, крайне рекомендуется оформление “Usufruct”. Отдельно стоит упомянуть, что каждая сделка должна проводиться только после проверки её чистоты хорошим адвокатом.

Как оформить в наследство квартиру в Таиланде?

Хозяин квартиры в кондоминиуме имеет возможность отчуждать квартиру по наследству. Данные о наследниках можно указать в документе Чанот, подтверждающем имущественные права на квартиру. Так же можно оформить документ о наследовании в Нотариальной конторе. Надо сказать первыми наследниками являются супруги, за ними дети и родители, если таковых нет, то близкий родственник - мужчина, достигший совершеннолетнего возраста и являющийся старшим по возрасту. Кроме того недвижимость разрешено оформлять на одного, двух и более человек. Подробно о наследовании, дарении и перехода собственности, всегда проконсультируют адвокатские конторы.

Каков доход с приобретённой в Тае недвижимости?

Вкладывая деньги, хочется знать, что за эти деньги можно получить, кроме вечного лета и моря под боком? Оказывается, очень немало. Во-первых, недвижимость на курортах Тайланда постоянно растёт в цене. Средний рост - около 5-7 % в год, в отдельных случаях может достигать 30 % в год. Во-вторых, ваша недвижимость в Тайланде может сдаваться в аренду, краткосрочную или долгосрочную, это зависит от уровня дома/квартиры и её местоположения. Аренда квартиры в Тайланде приносит 7-15 % в год (15% - это при условии, что собственностью будет управлять профессионал, способный превратить её в лакомый кусочек для арендаторов, фактически недвижимость становится небольшим отелем.

Таким образом, при удачно совершённой и правильно управляемой в дальнейшем покупке, рост вашего капитала может составить от 14% до совершенно невероятной цифры - 45% в год! Конечно, заработать половину стоимости недвижимости в год - это большая удача, в случае, если недвижимость куплена на начальном этапе строительства, в крайне ликвидном районе, который только начал развиваться (в принципе, такие районы всегда есть, но быстро застраиваются) и если управляется персоналом, сравнимым с топ-менеджерами крупных резортов.

Как сдавать в аренду недвижимость в Тайланде?

Гражданин другого государства может сдавать в аренду квартиру в Таиланде даже находясь на своей родине. Крупные агентства предлагают компетентную помощь в поисках арендаторов, для этого вам нужно подписать с фирмой контракт об управлении Вашей недвижимостью. Гарантий аренды Вам не дадут, но подавляющее большинство объектов недвижимости, как правило успешно сдают. Цена за аренду однокомнатной квартиры-студио в месяц колеблется в пределах $250 - $1000 долларов США, она зависит от расположения относительно моря, центра, инфраструктуры, метража жилья, состояния квартиры и дома в целом, благоустроенности территории вокруг, мебели и бытовой техники. За свои услуги агентство взимает комиссионный процент - 10-15% от стоимости аренды.

Какой налог на доход от аренды недвижимости в Тайланде?

Таиландский Налоговый кодекс гласит, что доход полученный в результате передачи в аренду личной недвижимости на любой срок на территории страны, облагается соответствующим налогом независимо от того является собственник гражданином Таиланда или нет. Тайская система налогообложения предусматривает прогрессирующую ставку, которая зависит от величины дохода от аренды за календарный год.

Налогооблагаемая сумма, для всех операций аренды вычисляется по довольно своеобразной формуле и составляет 70 % от выручки, из которой дополнительно вычитаются ещё 30 тысяч бат. Запомним это правило и будем его использовать в дальнейших расчётах на следующих примерах.

Доход величиной до 150 тысяч Бат налогом не облагается. Если же превышает эту сумму, но не дотягивает до 500 тысяч Бат, то вступает в действие ставка налога в 10 процентов. При годовом доходе до 1 миллиона Бат процентная ставка ставит 20 %. В случае, когда годовой доход от сдачи недвижимости в аренду находится где-то в диапазоне от 1 до 4 миллионами Бат, то ставка налога достигает 30 %. При доходе, превышающем 4 миллиона Бат, ставка налога становится максимальной – 37 %.

Итак, предположим, что имеется квартира, которую вы сдаете за 10000 Бат/месяц ($330 USD), годовой доход от сдачи её в аренду составил 120 тысяч Бат. После несложных вычислений по вышеописанной формуле получаем, что налогооблагаемая сумма составляет всего 54 тысяч Бат, которая налогом не облагается и соответственно платить не придется.

Во втором случае имеем одну более дорогую или даже несколько квартир, получая от их аренды 1 миллион Бат в год. За вычетом нужных сумм получаем 670 тысяч Бат – это итоговая налогооблагаемая сумма, причём начисление налогов идёт по весьма оригинальной схеме. Первые 150 тысяч под налог не подпадают, на следующие 350 тысяч налог считается по ставке по 10 %, то есть 35 тысяч Бат, а на оставшиеся 170 тысяч – уже по 20 % ставке, то есть 34 тысячи Бат. Получаем, что общий налог на доход в данном случае составит 69 тысяч Бат.

И, наконец, третий случай, когда доход от аренды составил 1 милион/месяц или 12 миллионов Бат в год. В этом случае база налогообложения составит 8,37 миллионов Бат. Налог на доход в данном случае составит весомые 3 миллиона Бат, расстаться с которыми будет очень и очень непросто.

Какие затраты на недвижимость в Тайланде?

Затраты зависят и от выбранной формы собственности. Покупая недвижимость на свое имя в кондоминиуме с иностранной квотой - иностранец избавляется от затрат на содержание фирмы. При регистрирации жилья на тайскую компанию, возникают затраты на ее содержание, однако их с лихвой могут покрыть существенные скидки и рассрочки при покупке жилья вплоть до беспроцентной ссуды сроком на 5 лет.

В целом, содержание недвижимости обходится не очень дорого - налоги вы заплатите только при оформлении (сейчас налог на оформление составит 0.1% от стоимости). Как правило, также берётся единовременный взнос в “Sinking Fund” (т.е. на случай подтопления) - это около $15 USD за квадратный метр.

Размер коммунальных платежей для квартиры может сильно разниться, в зависимости от того, есть ли у проекта круглосуточная охрана, фитнесс-центр, бассейн и другие опции. Как отели и гостиницы, кондоминиумы тоже имеют свою "звездность" - показатель комфортности. Коммунальные платежи в среднем в месяц за м2 составляют - $0,6-$1.2 USD в месяц.

Данные платежи не включают затраты на воду и электричество. За свет и воду платят ежемесячно, согласно показателям счетчиков. Расходы зависят от того, как и сколько вы пользуетесь кондиционером и душем. В среднем, расходы на воду и электричество в 45-метровой квартире с кондиционером будут составлять порядка $50 USD в месяц.

Аренда недвижимости в Тайланде

На островах Тайланда работают сотни тайских и российско-украинских агентств недвижимости. Но даже если с английским у вас проблемы, все же обращайтесь в иностранные агентства. Если китайцы показали всему миру, как можно дешево сделать ту или иную вещь, то русские - как эту вещь продать за безумные деньги. Наши соотечественники работают по простой схеме: арендуют роскошную виллу на полгода (допустим, за $2000 USD в месяц), а потом в сезон сдают ее уже по $6000 USD в месяц.

Лучше всего искать жилье самостоятельно. Приезжаете, скажем на Пхукет, снимаете гостиницу на пару дней и объезжаете выбранный вами район в поисках табличек «сдается» (они там на каждом шагу). Получится гораздо выгоднее, арендовать чем через посредников.

Средний уровень цен на островах в Таиланде зависит от расстояния до пляжей. Чем дольше пляж, тем ниже стоимость апартаментов. И два месяца аренды могут обойтись дешевле, чем недельное пребывание в пик сезона или новогодние праздники. Минимальная цена будет при условии, что вы снимаете на целый год, в том числе и во время низкого сезона.

В среднем, вилла с двумя спальнями обойдется от $500 USD в месяц. Наличие бассейна увеличивает стоимость аренды в несколько раз. И если хотите бюджетно перезимовать на острове, стоит найти жилье в глубине острова и одновременно арендовать байк или машину. Это получится куда выгоднее, чем искать виллу у самого моря.

Резюме

Покупка недвижимости в Тайланде при разумном подходе может стать весьма удачным вложением капитала и принести ощутимый доход. Стоимость квартир в Таиланде на сегодня является одной из самых низких в Юго-Восточной Азии. Вы можете купить недорогие апартаменты на побережье Сиамского залива по цене от 30 000 долларов. А в сочитании с низкими ценами на обучение, медицинское обслуживание, продукты, развлечения и услуги, делают Таиланд одной из самых привлекательных стран где можно проводить летний отдых у моря.

Как остаться в Тае подольше и какие визы нужны, смотрите в разделе "Визы".
Не стесняйтесь своих желаний жить в тропиках, будьте счастливы :-)!


Покупка квартиры в Тайланде. Личный опыт. Видео.

Другие материалы рубрики

Добавить отзыв.





Отзывы: Недвижимость Таиланда.

taihouse | 2014-02-03 14:32:25

Покупка и владение недвижимостью в Таиланде.
Покупка и владение недвижимостью в Таиланде. Предлагаем вам полный спектр услуг по покупкае и оформлению недвижимости в Таиланде, оформление кредита на покупку недвижимости, возможности бизнес-иммиграции в Таиланде, права собственника, налоговые стимулы
Предлагаем вам полный спектр услуг по покупке и оформлению недвижимости в Таиланде, оформление кредита на покупку недвижимости, возможности бизнес-иммиграции в Таиланде, права собственника, налоговые стимулы, юридические услуги, как оформить недвижимость в Таиланде.
Компания: Bangkok. Siam Rus Trading Co.,Ltd
http://www.taihouse.ru/

Viktoriya | 2014-01-17 17:52:32

Valeri! Любое только не русское.

Valeri | 2014-01-17 12:11:39

Здравствуйте! Нужно агентство недвижимости Тайланда для русскоязычных. Знакомые хотят купить жилье в Тайланде. Какое агентство недвижимости выбрать и как с ним работать?

kapipast | 2013-11-23 17:37:25

Зачем тебе фотки, все одно денег нет))

polkan | 2013-11-23 17:08:01

А фотки есть квартиры то?

Viktor7 | 2013-11-23 15:12:26

Продаю квартиру в Паттайя, кондоминиум, проект beach&monument6, 7 этаж, расположен кондо в 300м от пляжа джомтьен,дом находится в развивающемся районе, широкая транспортная доступность, магазины, в доме есть охрана, бассейн,парковка. Квартира не мебелерирована, с балконом, оборудованная ванная комната.Общая площадь: 32 кв.м.Цена 48000USD. Контактная информация:89817647541

landofsmile | 2012-11-20 01:04:50

Что такое кондоминиум? Кто знает чем кондоминиум отличается от квартиры?

Bangkok | 2010-11-18 17:01:54

Цена за квадратный метр жилья в Бангкоке колеблется в диапазоне $800 - $1200.
Обычный дом, недалеко от центра порядка $1000 USD за м2.
-----------------------------
Итого: квартира в Бангкоке, площадью 50 м2, стоит порядка $50 000 USD.

Svyatoslav66 | 2010-11-18 12:32:50

Сколько стоит квартира (двушка) в Бангкоке? Площадь 50-75 м2, рядом с метро и поближе к центру?

-----|-----